Artikel i Børsen torsdag d. 24.06.2026
---

Danmark har et af verdens mest velfungerende realkreditsystemer. Men når pensionister med stor friværdi og begrænset indkomst ønsker at bruge en del af den formue, de allerede har opbygget, er det værd at spørge, om vi har alle de rigtige værktøjer til rådighed.

Af Gert Jonassen, tidligere administrerende direktør i Arbejdernes Landsbank og Emil Helmsøe-Zinck, CEO i GoodLife.

En stor del af danskernes privatøkonomi er bygget op omkring boligen. For mange er huset ikke bare et hjem, men den største formue, de nogensinde kommer til at eje. Men når pensionen rammer, behandler vi den, som om den ikke er en formue overhovedet. Vi bliver ved med at låne i den og lever af den knappe pension og bruger en del af den på at servicere gæld i de millioner, vi har stående i mursten.

Et paradoks i vores syn på boligformue

Historisk set har lån været den foretrukne løsning, fordi det har været den eneste adgang til friværdien, hvis man ikke ønskede at sælge og flytte. I arbejdslivet giver gæld ofte god mening. Man låner for at købe en bolig, opbygge formue og få del i værdistigninger over tid. Som pensionist er indkomsten lavere og mere fastlåst, tidshorisonten kortere, og behovet for tryghed fylder mere. Alligevel griber vi til samme værktøj som før: at optage mere gæld.

Det er et paradoks. Logikken er oftest, at man opbygger formue gennem arbejdslivet og gradvist sælger ud af aktiverne som pensionist. Man belåner ikke sit pensionsdepot for at geare investeringen som 70-årig. Man bruger opsparingen til at leve.

Boligen burde tænkes på samme måde. Som en formue, der kan omsættes til økonomisk fleksibilitet uden at man behøver flytte eller øge sin gæld.

Når risikoen bliver for koncentreret

For mange ældre er boligen den klart største del af formuen. Risikoen er koncentreret ét sted. I én bolig, på ét marked, mod ét fremtidigt salgstidspunkt. Ældre, der låner stort op, tager dermed en stor risiko bundet til netop dét aktiv.

Samtidig er de stærkt eksponerede over for inflation og renteændringer. Det kan hurtigt skabe en virkelighed, hvor pensionsindtægten ikke slår til, og hvor boligen går fra at være en base til at blive en økonomisk begrænsning. Ofte ender det med et valg mellem det trygge i at blive boende under stramme kår, eller at forlade hjemmet for at skabe finansiel luft.

En anden vej til boligformuen

En af løsningerne ligger i nye veje til boligformuen, og i en anden måde at tænke om den på. Delsalg er én af dem. Her sælger boligejeren en andel af boligen til en gruppe af investorer og modtager kapital her og nu. Investorerne får et afkast, men overtager også en del af risikoen. Samtidig kan de sprede risikoen på tværs af boligtyper, geografier og salgstidspunkter. En luksus, den enkelte boligejer ikke har.

For den enkelte er det ofte helbred og andre udefrakommende faktorer, der dikterer, hvornår man skal flytte. Og ikke hvornår det er finansielt optimalt. Man har kun den ene bolig og dermed begrænset mulighed for at time markedet.

Et delsalg er ikke en omkostning, men et bytteforhold. Boligejeren bytter bundet, illikvid formue til kontanter. Kontanter der kan bruges til glæde og livskvalitet i de år, hvor det tæller mest. Investorerne binder langsigtet kapital mod et langsigtet afkast. Samtidig bliver den enes koncentrerede risiko til den andens spredte.

Når boligen finansierer sig selv

Man mødes ofte af synspunktet, at delsalg er et dyrt alternativ til traditionel belåning. Men den sammenligning er ikke altid dækkende. Et delsalg skal vurderes på lige fod med de øvrige muligheder: at optage mere gæld, sælge og flytte eller blive boende uden at ændre noget. Hver vej løser sit problem og har sin pris.

Et delsalg er relevant, hvis man ønsker at bruge en del af boligformuen uden at belaste det månedlige rådighedsbeløb. Modsat et lån trækker det hverken på indkomsten eller pensionen. Boligen finansierer selv adgangen til formuen. For at blive boende i og fortsat bestemme over hele boligen, afgiver boligejeren en ejerandel frem for at betale en månedlig ydelse.

Kritikken lyder ofte, at investor tager en for stor bid af boligens værdi, og at den effektive rente dermed bliver højere end på et realkreditlån. Men regnestykket holder kun, hvis boligen stiger mærkbart i pris, og hvis man har økonomi og helbred til at blive boende længe nok til at høste gevinsten. To forudsætninger, ingen kender svaret på. Og det stiller spørgsmålet, hvor meget en større formue senere vejer op mod de muligheder, et større rådighedsbeløb kunne have givet undervejs.

Valget handler om den enkeltes økonomi, præferencer og risikovillighed. Og om man prioriterer en mulig fremtidig boliggevinst eller et større rådighedsbeløb og tryghed indtil da.

Vi bør måle på livskvalitet – ikke maksimering af formuen

I arbejdslivet tåler vi risiko for at bygge formue. Den tænkning skifter ikke af sig selv. Men i alderdommen bør vi omsætte formuen til frihed og tryghed.

Nogle skal låne. Andre sælger og flytte. For mange vil det rigtige være at blive boende uden at ændre noget. Men for dem med stor friværdi, der ikke ønsker eller kan optage ny gæld, prioriterer likviditet og vil blive boende, bør vi have flere legitime muligheder end i dag.

Delsalg kan derfor ikke reduceres til et spørgsmål om dyrt eller billigt sammenlignet med et lån. Det er et andet valg med en anden pris, risiko og formål. Vi bør ikke kun måle løsninger på, om de maksimerer arven, men også på hvilken fleksibilitet de giver i de år, hvor formuen kan gøre størst forskel.

‍